近期不斷有“買房開始虧錢了”“炒房客的冬天真的來了”等消息刷屏，真實情況如何呢？國家統計局近日公布的8月份70城房價數據顯示，一二線城市房價環比漲幅較上月略有回落，三線城市房價環比漲幅微增。其中，南寧在被住建部預警提示兩個多月后，新房價格環比漲幅驟增至2.3%，領漲70城。

　　70城房價漲幅收窄

　　2019年8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數

國家統計局網站截圖

　　從國家統計局數據來看，8月份新房價格環比下跌城市數量為10個，創2018年4月以來新高；二手房連續出現了3個月20個城市房價下調，為近2年來首次出現；僅有三線城市二手房價格環比漲幅較上月略有擴大。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，各地降價促銷的做法一定程度上限制了新房價格環比漲幅的擴大，同時也使得同比增幅數據難以擴大。二手房出現降溫態勢，一方面是受新房的影響，另一方面也和二手房本身的交易市場有關。他指出，近期各省會城市對于學校周邊房源的管控較為嚴厲，這使得部分二手房屬性的學校周邊房源降溫較為明顯，房價進一步趨穩。

　　諸葛找房數據分析師國仕英分析認為，受市場調控影響，部分價格漲幅過快的城市得到控制。7月30日，中共中央政治局會議首次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，體現了中央政府控制房價上漲、確保房地產平穩健康發展的決心。隨后部分熱點城市紛紛出臺調控政策，抑制房價過快上漲。從下跌城市或持平城市來看，重慶、杭州、成都、南京等熱點城市新房或二手房價格受調控影響，都有所下滑。

　　南寧房價領漲70城 曾被住建部預警

　　70城房價數據還顯示，8月份新房及二手房價格環比漲幅靠前的多為三線城市。

　　8月份新房價格環比漲幅居首的城市是南寧，達2.3%。呼和浩特和唐山分別以2.2%、1.9%的漲幅分列二、三位。漲幅超過1%的城市還有銀川、揚州、石家莊、襄陽、昆明、濟寧、寧波、武漢、包頭和吉林。

　　二手房方面，唐山價格環比漲幅居首，為1.8%。無錫、沈陽分別以1.7%、1.5%的漲幅分列二、三位。漲幅超過1%的城市還有銀川、寧波、哈爾濱、秦皇島和濟寧。從同比漲幅看，呼和浩特繼續成為房價同比漲幅排名第一的城市，達到21.7%。

　　注意到，今年5月份住建部曾對南寧等城市進行了預警提示。

　　據新華網5月18日報道，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

　　隨后的5月21日和6月10日，南寧召開了關于促進房地產市場健康穩定發展會議，研究討論南寧市房地產市場健康穩定發展存在的問題及解決措施。

　　據悉，按照《2019年南寧市房地產市場專項整治工作方案》的要求，從6月份開始，南寧市城管執法局等部門全面開展南寧市房地產市場整治工作，重點對捂盤惜售、炒買炒賣、違規代理、哄抬房價、變相收取購房定金或預訂金、偷稅漏稅、違規預售、超范圍經營等違法違規行為進行排查整治，堅決嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。

　　6月25日，南寧市城管綜合行政執法局等部門聯合召開全市房地產開發企業教育約談會，對全市120家房企進行警示約談。

　　70城房價數據顯示，在被預警的當月及隨后的6月份及7月份，南寧新房價格環比漲幅明顯收窄。

　　但南寧樓市“搶房”現象并未因此平息。《每日經濟新聞》8月6日曾報道，南寧樓市仍存在“內定”“團購費”等現象。易居研究院《中國百城庫存報告》顯示，南寧市庫存消化周期僅4.4個月，與其他市場交易轉弱的城市形成了鮮明對比。

　　嚴躍進表示，南寧等城市樓市政策比較寬松，同時也是這一輪樓市上漲的熱點城市，即屬于西南市場的重點城市。他指出，類似城市房價上漲過快，也要求后續積極在包括購房政策、購房秩序方面進行積極管控。

　　樓市調控下一步怎么走？

　　隨著房價漲幅收窄，不斷有房企加入降價促銷大軍。以往每年的9月和10月是房子最好賣的時候，但在調控政策疊加資金收緊的壓力下，有數據顯示剛剛過去的中秋假期，各地樓市成交平淡。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，中秋小長假第一天，北京新建商品房住宅簽約101套，而2018年同期是309套；上海中秋小長假三天新建住宅網簽分別為136套、127套和177套；廣州小長假前兩天住宅網簽量分別是206套和168套；深圳中秋假期三天新建住宅成交分別為76套、89套和56套，與2018年小長假相比，均有不同程度的下調。

　　對于樓市“金九”未現的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，首先，多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。其次，2017年來，大部分熱點城市樓市已經全面限價化，這種情況下，房地產市場已經沒有淡旺季之分，市場更多的看限價政策的嚴格與否。第三，熱點城市再次開始進入賣不完時代，除了深圳相對活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。他判斷，2019年樓市將沒有“金九銀十”。

　　易居研究院日前的一份報告預計，年內各地調控政策松綁的可能性微乎其微。央行會議要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房。目前監管正在嚴查信用卡資金流入樓市情況，包括境內房地產類商戶、房產相關契稅等，多家銀行信用卡中心下調房地產類商戶交易限額，并限制在住宅、地產中介等商戶刷卡交易。6月份以來，全國首套房貸平均利率連續3個月上升，多地房貸利率持續上行。這些均限制了居民加杠桿的空間。

　　報告還認為，綜合考慮這些情況，四季度部分房企由于資金面緊張會加大推盤力度，打折促銷的現象也會增多。居民對房地產的預期已經發生轉變，雖然房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，今年大概率難以出現過去的“金九銀十”樓市盛況。

　　光大證券房地產專題報告認為，在“房住不炒”的大前提下，未來房地產政策料將繼續偏緊。未來一段時間樓市或整體降溫，逐線趨弱。