集體建設(shè)用地可用來(lái)建設(shè)對(duì)外“銷售”的共有產(chǎn)權(quán)住房了！河南一家房企拔得頭籌，未來(lái)將在北京大興一宗集體建設(shè)用地上建造售價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米的共有產(chǎn)權(quán)住房。
與過(guò)往利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房不同，這是北京第一次利用集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，為政策性住房開(kāi)辟了土地供應(yīng)新渠道。
“這一地塊成功出讓可以說(shuō)是集體土地使用的一大變化，意義非常大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
拿地企業(yè)公告一度誤寫成“國(guó)有土地”
北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)（下稱“北京規(guī)自委”）近日發(fā)布通知稱，集體建設(shè)用地區(qū)級(jí)統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊競(jìng)價(jià)12日結(jié)束，競(jìng)得人為北京上瑞置業(yè)有限公司，成交價(jià)格為151283萬(wàn)元。
記者發(fā)現(xiàn)，該地塊的掛牌出讓起始價(jià)也是151283萬(wàn)元，換言之，該地塊最終是零溢價(jià)成交。
該地塊掛牌出讓文件顯示，根據(jù)全國(guó)人民代表大會(huì)授權(quán)及北京市《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，本次掛牌出讓宗地，與國(guó)有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán)。
該宗地內(nèi)將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，銷售均價(jià)為每平方米2.9萬(wàn)元，含全裝修費(fèi)用。地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米，以成交價(jià)格計(jì)算，樓面價(jià)格約為1.4萬(wàn)元/平方米。
北京規(guī)自委8月曾發(fā)布消息稱，將要出讓三宗集體建設(shè)用地用來(lái)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，上述成交地塊為其中之一，另外兩宗地塊暫時(shí)沒(méi)有成交信息。
依據(jù)公開(kāi)資料，北京上瑞置業(yè)有限公司為河南正商集團(tuán)下屬公司，而該集團(tuán)控股在香港上市公司正商實(shí)業(yè)。
正商集團(tuán)1995年創(chuàng)立于河南省鄭州，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、實(shí)業(yè)兩大板塊。過(guò)去兩年，河南正商集團(tuán)已經(jīng)在北京有拿地行為，但競(jìng)得地塊均為國(guó)有建設(shè)用地。
或許是因?yàn)榧w建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房尚屬“新鮮事物”，導(dǎo)致拿地企業(yè)一度將公告寫錯(cuò)。
9月12日，港股上市公司正商實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱，本公司間接全資附屬公司北京上瑞以代價(jià)人民幣 1,512,830,000 元成功于北京市規(guī)劃和自然資源管理委員會(huì)大興分局提呈出售之拍賣會(huì)中投得該地塊之國(guó)有土地使用權(quán)。
公告稱，北京上瑞已經(jīng)繳納5億元保證金，在成交確認(rèn)書發(fā)出后10個(gè)工作日內(nèi)，與北京興福集地資產(chǎn)管理有限公司訂立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
五天之后的9月17日，正商實(shí)業(yè)再次發(fā)布“有關(guān)收購(gòu)位于中國(guó)北京之土地使用權(quán)的澄清公告”稱：董事會(huì)謹(jǐn)此澄清該地塊之土地使用權(quán)被歸類為集體建設(shè)用地而不是國(guó)有建設(shè)用地。
地塊出讓一波三折
近年來(lái)，多地利用集體土地建設(shè)租賃房雖有試點(diǎn)，但這些房源只能出租不能銷售。此番集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房的舉措能引起業(yè)界關(guān)注，“可以銷售”、“共有產(chǎn)權(quán)房”是其中最大亮點(diǎn)。
“大興此類地塊，無(wú)論是從北京市場(chǎng)還是全國(guó)市場(chǎng)，都屬于重大創(chuàng)新內(nèi)容。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。
此番出讓集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房并非一帆風(fēng)順，其過(guò)程可謂一波三折。
這三宗地塊首次進(jìn)入公眾視野是在2018年年底。2018年12月27日，北京規(guī)自委發(fā)布通知稱，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)3宗集體建設(shè)用地發(fā)布掛牌出讓公告，出讓宗地將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，于2019年1月16日開(kāi)始競(jìng)買，預(yù)計(jì)1月30日完成掛牌出讓。
不過(guò)，半年之后的6月27日，北京規(guī)自委大興分局發(fā)布公告稱，因故暫停這三宗集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌交易。
因“何故”暫停？當(dāng)時(shí)官方并未詳細(xì)透露具體緣由。
暫停一個(gè)多月后，8月1日，北京規(guī)自委再度發(fā)布通知稱，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)3宗集體建設(shè)用地區(qū)級(jí)統(tǒng)籌地塊公開(kāi)掛牌出讓。
記者將前后兩次掛牌文件對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，此次掛牌三宗地塊總建筑面積依然是357802平方米，與去年掛牌時(shí)沒(méi)有變化，而限定的銷售價(jià)格也都是2.9萬(wàn)元/平方米。不同的是，相關(guān)部門將土地出讓起拍價(jià)下調(diào)了約1000元/平方米，折合樓面價(jià)格約為1.4萬(wàn)元/平方米
能否全國(guó)推廣？
作為全國(guó)利用集體建設(shè)用地建租賃房18個(gè)試點(diǎn)城市之一，北京這幾年一直推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃房工作，但也曾屢次強(qiáng)調(diào)，利用集體土地建設(shè)租賃住房，只租不售，堅(jiān)決杜絕變相開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。
張大偉表示，雖然一些城市在試點(diǎn)利用集體土地建設(shè)租賃房，但因?yàn)槭找婊貓?bào)時(shí)間長(zhǎng)，投入成本高，一些城市推進(jìn)力度并不大。而集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)這種試點(diǎn)，對(duì)集體而言，短期投入少且收益快，可能更有利于提升集體組織的參與意愿。
“這一政策如果全面試點(diǎn)，將會(huì)帶來(lái)大量的土地供應(yīng)。但需要明確的是土地使用年限和使用年期到期后如何續(xù)期等問(wèn)題。”張大偉稱。
此外，這一類型的共有產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)如何確定購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)比例，購(gòu)房者能否使用房貸，這些問(wèn)題也需要后續(xù)更多的配套政策。
除能為房地產(chǎn)市場(chǎng)增加供地來(lái)源外，大興此次出讓集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，也將對(duì)當(dāng)今土地財(cái)政格局產(chǎn)生影響。
張大偉表示，過(guò)去從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地必須國(guó)有化，即必須經(jīng)過(guò)地方政府收儲(chǔ)后，按照用途招拍掛使用。地方政府占有了過(guò)多的土地收益，而農(nóng)民與集體分享的土地收益較低。
“一旦這個(gè)政策全國(guó)試點(diǎn)，即使只建設(shè)保障房，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也會(huì)帶來(lái)非常大的影響。”張大偉稱。
嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此番推出集體建設(shè)用地用于共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，此類土地本身沒(méi)有征地環(huán)節(jié)，其和國(guó)有建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)了同權(quán)的概念，本身是有助于降低土地成本的。
“（集體建設(shè)土地建共產(chǎn)房）是否會(huì)形成較大規(guī)模，要看試點(diǎn)的情況。大體上說(shuō)，類似市場(chǎng)格局中還是存在很多不確定性的，短期看會(huì)影響集體建設(shè)用地，是否會(huì)很快影響房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，這有待觀察。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
