在房地產(chǎn)領(lǐng)域，有這樣一些身影，它們房屋質(zhì)量過(guò)硬、資金實(shí)力雄厚、品牌影響力深遠(yuǎn)，因而深受市場(chǎng)歡迎，那就是地產(chǎn)央企。在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上，央企一直扮演著重要角色，它們?cè)谡吆褪袌?chǎng)的變革中把握機(jī)遇，不斷發(fā)展壯大，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量。
“央企在早期的發(fā)展階段中，在品牌和產(chǎn)品方面有一定的影響力，很受消費(fèi)者的歡迎，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)朝著越來(lái)越有利于央企的方向發(fā)展，這是肯定的，因?yàn)樗鼈冇匈Y金實(shí)力的保障，品牌影響力也存在，但是轉(zhuǎn)型也是必然的，因?yàn)楣饪空Y源和品牌的力量還不夠，必須要變革，要結(jié)合最新的科技擴(kuò)大產(chǎn)品線。”中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)
9月25日，中海、保利、金茂這三家央企在北京土地市場(chǎng)上大展身手，分別拿下位于瀛海、龐各莊和石榴莊的三宗地塊。其中，瀛海地塊經(jīng)過(guò)31輪競(jìng)拍，最終由中海以32.7億成交；龐各莊地塊由保利以33億元的價(jià)格拿下；地址位置優(yōu)越的石榴莊地塊起始樓面價(jià)就高達(dá)6萬(wàn)，最后“合生+金茂”聯(lián)合體以28.2億元的價(jià)格獲得。
參與競(jìng)拍的金融街、招商地產(chǎn)、建工、首開(kāi)、金隅等也均為國(guó)資背景企業(yè)。
央企的強(qiáng)勢(shì)在克而瑞公布的2019年上半年的房企銷售額排行榜上也展露無(wú)遺：TOP10 中有5家企業(yè)具有央企背景，包括保利、中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科、綠地；保利、中海、華潤(rùn)這三家央企的銷售增速均在排名前四，中海的銷售額增速在所有排行企業(yè)中排名第一，華潤(rùn)的銷售額增速達(dá)到26.1%，保利發(fā)展的銷售額增速達(dá)到17.33%。
與此同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境嚴(yán)峻的情況下，央企還能以低成本獲得融資。上半年保利發(fā)展有息負(fù)債的綜合成本僅4.99%，較2018年的5.03%有所下降。華潤(rùn)置地2018年的加權(quán)平均融資成本為4.47%，2019年上半年下調(diào)為4.4%。中海上半年的加權(quán)平均融資成本僅4.28%，對(duì)比2018年的4.3%也有所下調(diào)。
搶占先機(jī)
在朱曉紅看來(lái)，地產(chǎn)央企的優(yōu)勢(shì)是在早期便已經(jīng)形成的，“央企在早期的發(fā)展階段中，在品牌和產(chǎn)品方面有一定的影響力，很受消費(fèi)者的歡迎”，央企在品質(zhì)方面也很可靠，對(duì)于消費(fèi)者而言，中小企業(yè)有破產(chǎn)的可能性，而大型的國(guó)企尤其是央企則可能性不大，而且在后續(xù)物業(yè)方面也有保障。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，早在1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革之時(shí)，央企便不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，逐步發(fā)展壯大。1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，此次改革的目標(biāo)是要停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化;建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;發(fā)展住房金融,培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。
這意味著，在中國(guó)實(shí)行了近50年的住房分配體制走向終結(jié)。
1998-2001年，中海地產(chǎn)順應(yīng)中國(guó)內(nèi)地住宅商品化改革趨勢(shì)，逐步將地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心由香港向內(nèi)地轉(zhuǎn)移。自此進(jìn)入高速發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)了向全國(guó)性地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型，并逐步成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)之一。
2002年，保利完成股份制改造，保利房地產(chǎn)股份有限公司成立。其提出“三個(gè)為主、兩個(gè)結(jié)合”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。即：以做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)為主，適度地拓展相關(guān)行業(yè)，以北京、上海為主，逐步向其他城市擴(kuò)展，以商品房住宅開(kāi)發(fā)為主，適度地拓展其他物業(yè)，逐步優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。“兩個(gè)結(jié)合”一是滾動(dòng)性開(kāi)發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入相結(jié)合，二是資本經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)相結(jié)合。
2001年，華潤(rùn)北京置地有限公司更名為華潤(rùn)置地，確立了全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略，2010年華潤(rùn)置地在中國(guó)內(nèi)地布局城市超過(guò)20個(gè)，營(yíng)業(yè)額突破100億元。
2003年，中國(guó)五礦集團(tuán)公司收購(gòu)無(wú)框建設(shè)前身東方有色集團(tuán)有限公司，此后開(kāi)始拿地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，并多次注資壯大業(yè)務(wù)。
另外，葛洲壩、遠(yuǎn)洋、世茂、金茂等央企也借中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的機(jī)遇迅猛發(fā)展，躋身房企前列。
拓展多元化業(yè)務(wù)
為了防止國(guó)有資本過(guò)度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響公平競(jìng)爭(zhēng)，2010年國(guó)資委發(fā)文要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)，僅留下了16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。
對(duì)于這“碩果僅存”的16家地產(chǎn)央企來(lái)說(shuō)，“退房令”無(wú)疑更進(jìn)一步促進(jìn)了它們的發(fā)展壯大。2015年，為整合資源、提高效率，地產(chǎn)央企展開(kāi)大重組。保利集團(tuán)拉開(kāi)整合序幕，最終保利地產(chǎn)以51.53億的價(jià)格并購(gòu)保利置業(yè)股權(quán)，從此相互之間避開(kāi)了競(jìng)爭(zhēng)。2016年中海地產(chǎn)以310億元收購(gòu)中信集團(tuán)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及整合資產(chǎn)超過(guò)千億。
混改之后，地產(chǎn)央企的業(yè)務(wù)條線更加明晰，并向多元化業(yè)務(wù)方向邁進(jìn)。
近年來(lái)，華潤(rùn)置地已逐步向“城市綜合投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型，除了持續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)、住宅、寫字樓及綜合體這些綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以外，還將在城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)、城市更新、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行戰(zhàn)略布局。
2016年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更名為遠(yuǎn)洋集團(tuán)，開(kāi)啟新的發(fā)展戰(zhàn)略，即構(gòu)建以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)、圍繞“全地產(chǎn)視角”的有限多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，致力在住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、客戶增值服務(wù)、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)的發(fā)展力度。
2018年，為了體現(xiàn)公司多元化發(fā)展方向，明確“以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”的定位，保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展。
朱曉紅表示，地產(chǎn)央企的轉(zhuǎn)型是必然的，“比如早些年五礦等很多企業(yè)在探索智能化家居、智慧社區(qū)等方面已經(jīng)開(kāi)展了深入的研究，它們不會(huì)離開(kāi)房地產(chǎn)，但是會(huì)在產(chǎn)品線上更加深化，這是一個(gè)好的現(xiàn)象。”
