近期房地產市場的變動調整相對明顯，尤其是9-10月份出現了降溫的態勢，關于“政策底”的討論也開始增加。研究近期政策動向和邏輯，進而把握趨勢，顯得很關鍵。

　　總體上看，新一輪的政策拐點即將到來，相關市場參與主體應該積極研究政策，進而做出策略的調整和優化。

　　一、近期政策上的部分微妙變化

　　從中央宏觀經濟的政策來看，在10月31日中央政治局會議上，明確提出了幾條重點內容：當前經濟運行穩中有變，經濟下行壓力有所加大；做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作；促進多種所有制經濟共同發展，研究解決民營企業、中小企業發展中遇到的困難。

　　從這些政策內容可以看出，整個宏觀經濟政策是有調整的，或略帶有刺激性的特點。

　　從相關部委政策看，也有類似表述。如證監會10月31日發文：鼓勵價值投資。發揮保險、社保、各類證券投資基金和資管產品等機構投資者的作用，引導更多增量中長期資金進入市場。此類表述相比過去是有較大差異的。

　　在房地產領域，也有很多微妙的政策變化。

　　第一是關于房價的管控。比如說近期出現了“降價未遂”的表述，安徽、河南等地方政府干預房企隨意降價，部分房企被約談。

　　第二是部分人才購房政策繼續興起，比如，蘇州在11月7日發布《關于申報蘇州市人才樂居工程的通知》，政策規定，蘇州本地普通高校或職業院校畢業生在蘇就業創業的，視同為引進。引進人才購買首套自住住房，可不受戶籍、個稅和社保繳納時限等限制。

　　第三是供地政策有所調整，比如，深圳11月5日公布了《關于規范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調整的處置辦法(第二次征求意見稿)》。

　　意見稿中首次明確：可銷售人才住房的地價，將按照商品房市場定價的30%確定。而上海也有類似的內容，比如說近期的土地出讓中，拿地的自持比例開始從過去的10%上調到20%或更高。

　　第四是房貸政策的調整，包括杭州等城市近期都有類似的新聞，即當前房貸的發放節奏是在加快的，尤其是利率或到了頂部，部分商業銀行給予的貸款政策也有相對寬松和優惠的地方。

　　二、政策演變的邏輯和趨勢

　　應該說這些政策演變是有邏輯可遵循的。

　　從宏觀經濟的角度看，經濟晴雨表即股票市場的表現很不好，尤其是類似上證綜指等表現弱于預期。而其他領域也有很多問題，包括部分領域過于強調環保檢查，項目干脆停工。

　　從樓市的表現來看，9-10月份各地出現了市場降溫的現象，并由此衍生出很多新問題。比如說市場降溫力度太大，市場恐慌心理加劇，房企銷售業績不好既影響了資金回籠，也影響了拿地。

　　實際上，經濟政策和樓市政策一直強調達到“穩”的效應，這在樓市中自然有重要的體現。換而言之，樓市發展不盲目追求大起大落的態勢，依然需要穩定地運行。

　　雖然近期有房企主動降價，但是盲目的降價容易引起市場觀望和恐慌。房地產失控，也容易帶來諸多產業發展的蕭條，所以還是需要有“托一把”的政策調整。

　　那么后續演變的邏輯和趨勢在哪里呢？

　　應該說樓市的降溫，短期看其實都和金融政策調整有關。所以樓市政策的演變，最關鍵還是要聚焦在金融政策上。

　　從目前來看，類似商業銀行房貸政策預計是會放松的。尤其是觀察今年9月份開始各地密集推盤的現象，實際上都需要一個相對寬松的信貸政策做支持。而且商業銀行受益于降準政策的效應，貸款政策也確實有放松的空間。

　　從企業運營的角度看，雖然近期還是有很多房企面臨融資高成本的問題，但也不排除會有新的轉機，即后續融資方面也會有放松的可能。最典型的就是，后續險資如何重新投資房地產企業，或是值得研究和探討的問題。

　　總結來看，政策方面，無論是從需求端還是供給端角度，其實都有放松的跡象和可能，即政策拐點到來。