近期北京、深圳、江蘇等地下發文件，要求嚴查個人消費貸款流入房地產市場的現象并予以糾正。一度激增的消費貸迎來了縮緊局面背后是部分消費貸甚至是信用卡借款用于支付購房款，曲線進入房地產市場，增加了居民購房杠桿。

　　深圳之前成為房價上漲速度最快的城市背后，除政策利好外，借助金融杠桿入市的投機行為也是導致深圳樓市火爆的推手之一。為了遏制房價進一步上漲，深圳市監管層面已經出臺多種舉措。

　　深圳嚴查消費貸

　　金融監管部門從去年在深圳展開的一系列風險排查和整治行動中，關于房地產貸款的摸底和排查，是最為核心、重要的內容之一。尤其是央行近日發布文件，鑒于個人其他消費貸款大幅增長，且存在部分資金違規進入房地產市場的風險，近日將對消費貸作出整頓。

　　人民銀行深圳市中心支行針對轄內的商業銀行發布了一份風險提示顯示，除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款（包括房商通、抵質押額度貸款等），貸款期限最長不超過5年；不得以未解除抵押的房產抵押（二次抵押）發放個人消費貸款。

　　該通知還要求各商業銀行加強對其他消費貸款資金流向的監管，防范消費貸資金違規流入房地產市場。貸前應履行盡職調查責任，加強交易背景真實性的審核，了解借款人在其它銀行所獲授信額度。

　　中國房地產報記者也進行了多方了解，有銀行表示已經明確接到通知。廣發銀行相關工作人員直言：“我們之前就已經接到通知了，已經不再提有30年期限的個人消費貸產品，目前最高的只有5年。另外對于客戶申請消費貸后，我們也會嚴查用途，例如查看合同、發票等，確認資金用途和申請時所言的無誤。”

　　而建設銀行相關工作人員也對中國房地產報記者表示：“之前我們消費貸發放是比較快的，但是近期也審核較為嚴格。我們旗下的‘快貸’原本就是針對在建行擁有金融資產的客戶，或建行住房貸款客戶，或建行私人銀行用戶。對于客戶要求一直很高，就希望把風險管理工作做在前端。”

　　據中國銀行業協會2016年度調查顯示，在商業銀行個人業務發展重點的調查中，個人消費貸款連續四年成為個人金融業務中最重要的部分，選擇此項的銀行家占比由2015年的68.7%上升至71.9%，其中個人綜合消費貸款可以根據客戶需求，由各家銀行自主設計產品，滿足教育、差旅、裝修、購物等全方位金融需求，因而成為目前各大銀行重點推行的業務。

　　而Wind數據顯示，2017年1-7月，居民新增消費性短期貸款達1.06萬億元，同比多增7137億元，并已遠超去年全年8305億元的水平。利用監管層面的灰色地帶，有不少人也利用消費貸來支付首付款。這其中暴露出銀行可能對貸款資金流向把關不嚴，存在消費貸、經營貸實際變成購房貸款的可能性。

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示：“在調控和金融‘去杠桿’的雙緊縮效應下，房貸投放預計會繼續放緩。但是，逃避額度控制、調控限制的消費貸，正以‘準房貸’的變種，成為居民‘加杠桿’的新渠道。目前，居民杠桿率已達到50%-60%，2007年以來翻了近3倍。出于風險管理的考慮，銀行最信賴的還是用房子抵押的消費貸。”

　　李宇嘉分析指出：“目前，首套房貸利率達到5.12%，已在基準利率之上，但銀行理財平均收益也已上升至5%左右，房貸的機會成本太高。因此，銀行更愿意迎合市場需求，投放利率上浮30%左右的消費貸。消費貸‘房貸化’趨勢，一方面是剛性兌付不破，金融部門繁榮過度，逃避監管的金融偽創新層出不窮；另一方面，地方政府深度依賴樓市，甚至給市場亮出‘房價難’的底牌。因此，政策要更加堅決，以去杠桿、去樓市依賴實現‘去產能’，給新經濟成長騰出資金和空間。”

　　房貸利率不斷上浮中

　　深圳樓市自去年10月以來邁入平靜期，新房均價開始了長達11個月的連續下跌。深圳中原研究中心數據顯示，8月新房市場共成交3603套，環比上升0.14%，而成交均價為53491元/平方米，環比下跌了1.92%。

　　與此同時則是深圳房貸進入緊縮期。今年以來數家銀行上調房貸利率，部分銀行觸及“紅線”暫停房貸，房貸投放確實減緩。深圳上半年住戶部門中長期貸款增加1020.24億元，占上半年人民幣貸款增量的比例為30.8%，這一比例較去年全年的52.6%的比例降幅明顯。

　　融360監測數據顯示，深圳26家銀行中，8月共有13家銀行執行首套利率基準，5家銀行執行基準上浮5%，5家銀行執行基準上浮10%。如招行、廣發、渣打等銀行都在基準上上浮5%，民生、興業、東亞等銀行在基準上上浮10%，執行基準利率的有平安、中信等銀行。

　　二套房方面，21家銀行執行基準利率上浮10%，1家銀行執行基準利率上浮15%，3家銀行執行基準利率上浮20%，首付比例均為七成。8月深圳市場僅華潤銀行一家銀行暫停受理房貸業務，較上月減少2家。

　　進入9月后，這一局面并沒有改善。9月4日起，四大行等深圳主流銀行首套房貸利率已普遍調整至基本利率上浮5%-10%，一些銀行甚至已停貸。多位購房者表示，現在去銀行申請房貸的時間都變得漫長，有些甚至排到年底。

　　一位8月17日剛在深圳光明新區購入首套房的買家對中國房地產報記者表示，已經過了將近1個月，仍然沒有放貸，“很多業主和我一樣，都在等貸款批下來。我們當時買房的時候，招行首套房貸利率已經上浮5%，農行工行是基準，就廣州銀行、郵儲銀行還有匯豐有9.5折優惠利率。所以才選擇了廣州銀行，不過現在其也上浮5%了，銀行經理說本月應該可以放貸，現在是復核階段了。”

　　另一位長期負責房貸業務的銀行人士對中國房地產報記者指出：“去年銀行銀行下調房貸利率，是銀行手中有充足的貸款額度，卻沒有合適的放貸對象。經濟不景氣導致資質較高的企業貸款數量減少，貸款風險加大。而銀行為了提高貸款數量，更加愿意擴大房貸這種相對優質、安全的市場。但是現在，受到國家政策的要求，購房按揭貸款業務比例也不斷縮小。”

　　數據顯示，不少銀行上半年住房按揭貸款增速回落，新增房貸占個人貸款的比重也較去年末有所下降。農業銀行半年報顯示，上半年房貸貸款余額28559億元，占總貸款金額77.60%，增速同比下降21.20%。建設銀行個人住房貸款的規模一直保持同業第一，今年上半年，該行個人住房貸款余額39262億元，較上年末增加3405.4 億元，9.50%的增速較上年同期也有所放緩。

　　事實上，銀行貸款流向實體企業的意愿在增強，制造業貸款增速也由負轉正。銀監會審慎規制局局長肖遠企接受媒體采訪時表示，今年以來，制造業貸款已連續6個月保持正增長，資金更多地流向以制造業為代表的實體經濟。

　　深圳樓市或受影響

　　房貸利率的上升或多或少將影響深圳人買房腳步。在深圳，房子的金融屬性遠超于居住屬性。深圳人用貸款方式買房比例從2014年后直線上線。深圳鏈家研究院數據顯示，2014年深圳貸款買房比例為87.3%，2015年猛升至91.2%，2016年拉高至91.5%，2017年為91.6%。

　　這串數字增長背后的原因是，2015年深圳房貸優惠大面積存在，央行深圳中心支行數據顯示，全年深圳新發放個人住房貸款較前一年增長了2.1倍，平均按揭成數高達6.5成，與最高貸款成數僅差5%，幾乎將杠桿用到了極致。2015年住房貸款余額達到了7420億元，同比增長40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元。

　　2015年也令深圳房價漲幅超過了56%，成為全國房價增長最快的城市。無論是投資客還是剛需客入市，都充分利用了銀行貸款。2016年深圳房價還在繼續上漲，銀行貸款的增加同樣延續這一勢頭，央行深圳中心支行數據顯示，全年  深圳市人民幣貸款增加6941.71億元，同比多增2573.50億元。

　　不過2016年10月以后，全國樓市進行大范圍調控，尤其是“認房認貸”的政策，令深圳個人住房貸款發放大幅度減少。與此同時，也是深圳新房均價11連跌的局面。

　　如今房貸利率縮緊，對于9成為貸款買房的深圳來說，也是壓力。深圳鏈家研究院數據顯示，相比較去年的數據，目前深圳各區平均貸款成熟不足6成，低于去年64%比例。另外平均貸款金額及月供都稍有下降。

　　深圳中原地產交易管理部總理理譚鳳飛對中國房地產報記者指出：“最近銀行利率上浮及放款速度緩慢，影響的是首次購房的剛需族群體，加大了首次購房群體的按揭貸款供樓壓力，按交易的市場規則，賣家實收買家全包居多，目前因銀行放款額度收緊而延長了交易流程的時間，過程所產生的贖樓費用或短期利息或將劃分為買家的購房費用，令到購房者成本增加。”

　　“從去年10月開始，國家就明確要嚴防資金過多流入樓市，在此前被頻繁利用的首付貸從那時起已淡出市場。2017年，銀行信貸不斷收緊，首套房利率從9折上調到9.5折，然后到基準，再到目前的上浮5%，配合著銀行緩慢的放寬速度，這一切都在影響著今年本來就不那么熱鬧的樓市。再加上將消費貸的年限縮短，明顯也是在配合著上述的政策，進一步收窄能進入樓市的資金的渠道，嚴防樓市出現大幅起落。” 美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者表示。