上海第二批租賃住宅用地的成功出讓，又一次掀起了土地市場的高潮。

　　9月13日，上海地產（集團）有限公司以近17億元、零溢價率一口“吞下”了上海推出的第二批共計4幅租賃住宅用地，建筑面積共計21.84萬平方米。

　　事實上，早從8月的最后一周起，短短3天之內上海6幅純住宅用地的成功出讓，就正式開始了滬上新一輪的土地供應高峰。

　　據中國指數研究院數據顯示，9月上海計劃出讓20幅經營性用地，包括13幅住宅用地和7幅商業用地，總起始價約248億元，總規劃體量達到近206萬平方米。而住宅用地中更是包括3幅動遷安置房用地和4幅租賃住房用地。

　　在經歷6月、7月的長時間空窗之后，9月上海土地市場重新“開閘”。而在供應增量的背后頻繁的低溢價率成交和大房企拿地，也在逐漸扭轉著上海土地市場一直以來炙手可熱的狀態。初秋涼爽的微風，正吹進滬上土地市場的每一個角落。

　　供應爆發，低溢價成常態

　　如今，在上海土地市場中，早已看不到房企的“瘋狂”舉牌和頻繁加價，掛牌價格的準確把關，以及“招掛復合”的拿地制度成為了推動市場走向冷靜的關鍵因素。9月上海土地市場“開閘”，儼然一幅新的景象。

　　金九的前半程還未結束，上海已經拍出了15幅土地。與以往不同的是，住宅用地被大房企以低溢價成交獲取成了9月上海土地市場的常見現象。

　　例如，9月12日上海土地交易市場公示保利以5.93億元的價格獲得臨港奉賢園區二期04FX-0002單元B0801地塊，溢價率僅0.34%，成交樓面單價為8242元/平方米。

　　據悉，目前臨港奉賢產業園區已有綠城、碧桂園等大牌房企入駐，其中綠城擁有21萬平方米住宅商業項目已開工建設。而就在保利新獲取土地的旁邊，碧桂園在2016年年底曾獲取2幅住宅用地，成交樓面單價均低于9000元/平方米。以此為對標，保利所拿下的土地價格基本與去年持平，由此可見上海的土地價格綜合各方面因素影響，正保持著相對穩定跟的狀態。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，隨著土地開閘，很長時間沒拿地的大房企開始有所動作，今年銷售業績完成良好的企業，也需要開始補充土地庫存。尤其是上海今年前8個月住宅用地供應非常少，如今“開閘”，符合條件的企業“掃貨”已是必然。另一方面，當前土地的起拍價格相對有所提高，頂在企業開發建設盈利的頸部，加上參與房企數量減少，所以零溢價、低溢價率成交成了普遍現象。這樣不僅能穩定土地價格，保證地價不出現較大落差，同時又能通過平抑溢價水平穩定市場情緒。

　　保利、碧桂園、萬科、華潤，列舉9月在上海獲取土地的企業名單，不難發現規模大的品牌房企成了最大贏家。尤其是住宅用地，全部花落大房企手中。

　　上海某房地產開發商相關負責人告訴中國房地產報記者：“任何一家想要留在上海的企業，無論什么時候都會關注上海的土地市場。但是隨著拿地方式的轉變，大多數中小房企拿地的難度大幅提升。相反開發經驗豐富、資金充沛、實力雄厚的國企、央企等大房企在新的游戲規則下更有優勢。”

　　自今年5月，上海部分土地開始采用招標掛牌復合式出讓的方式，房地產開發企業需要通過評分環節篩選資格，具體由評標小組按照招標出讓文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評分，并根據評分結果，由評標小組確定排名順序前3位的投標人為入圍競標人，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定中標人。

　　融信中國董事副總裁，第二事業部總裁林峻嶺曾在接受中國房地產報記者采訪時表示：“上海新推行的土拍拿地政策被業內外普遍認為是防止地王出現的應激性手段。但是在我們看來，這種政策也體現了‘市場化配置與政府調控’相結合的目的。”

　　“上海作為國際大都市，房地產發展的能級和水平都應該遠遠高于其他地區，因此對于房地產企業的開發資質、水準和城市建設能力，都提出了更高的要求。可以說，即便是沒有此類政策的出臺，一般的開發企業也很難進入上海了。而對于想在上海深耕的企業而言，全面提高開發綜合能力、運營管控實力是必須要做的事情。”林峻嶺表示。

　　值得關注的是，上海的招標掛牌復合式出讓評分內容中，“受讓管理”占有45分高分。其中，自2017年5月1日起，在上海地區受讓商品住宅地塊（包括含綜合用地地塊）每受讓土地增加一幅就會減去15分，而受讓土地達到3幅及以上（包括聯合受讓）此項評分就將計以0分。

　　上述相關負責人表示，將受讓情況計入評分內容，可以防止個別符合條件的房企多次拿地的情況。這一部分的分值計入能夠給更多符合要求的企業增加拿地的機會，同時又能限制拿過土地的企業頻繁拿地。

　　上海地市格局大變

　　隨著上海土地市場回歸冷靜，土地價格穩定、低溢價率成交也逐漸成為市場常態。再加上租賃土地頻繁活躍于公開市場，上海土地市場的格局正在潛移默化中發生改變。

　　在9月計劃出讓的20幅土地中，4幅租賃住宅用地最引人關注。盡管這已經不是上海第一次出讓租賃地塊，但這4幅地段較好的“熱土”花落誰家始終是業內熱議的焦點。

　　最終，此次出讓的浦東新區北蔡社區Z000501單元03-02、03-03地塊、長寧區古北社區W040502單元E1-10地塊、浦東新區南碼頭街道濱江單元06-05地塊、徐匯區漕河涇社區196a-08地塊均被上海地產（集團）有限公司以零溢價率競得。

　　而地理位置上看，這4幅地塊均位于內環與中環之間，甚至鄰近內環線，雖然其中有3幅地的建筑面積低于5萬平方米，但都屬于上海中心城區的優質地段，且周邊房價較高。

　　林峻嶺稱，從7月上海首次底價成交的兩幅“只租不售”地塊來看，租賃住房將成為上海住房供應體系中的重要一環，以改變“重買賣輕租賃”的市場格局。同時落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，促進房地產市場平穩健康發展。購租并舉的住房制度，是房地產行業供給側改革的途徑之一，相信將是上海乃至全國范圍內未來房地產發展的核心政策指引。

　　另一方面，上海9月的土地出讓中，針對地塊的出讓要求更加細節化，規劃發展的指向性也更加明確。以中國核建29.5億元競得的青浦區西虹橋徐民路南側19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地塊為例，該地塊的出讓條件就相對嚴苛，要求中小套戶型面積達到80%，自持面積要求達到25%，并將區域功能定位為“核產業”科創園，引入核關聯產業，要求競買人是央企總部或其控制的上市公司，這樣一來就擋住相當部分開房地產開發企業參與競標。

　　盧文曦稱，上述土地由于出讓條件中帶有較高準入門檻，并要求引入核關聯產業，基本把傳統房地產開發企業都排除在外，最后被中國核建拿下并不意外。而這也說明，上海在部分土地的出讓上指向性愈發明確，這樣做雖然會使部分企業失去對有特殊規劃地塊的競爭力，但從長遠來看更有利于城市建設的規劃發展，因此這種趨勢應該還會延續。

　　除此之外，收并購市場與和公開市場同樣熱鬧。不少房企表示，在關注公開市場的同時，很多房企都選擇將目光投向收并購市場，雙管齊下。

　　例如，近期泰禾集團發布公告稱，泰禾集團下屬全資子公司福州泰禾鴻運置業有限公司通過上海聯合產權交易所平臺，以8.6億成功競得上海張江（集團）有限公司及上海周康房地產有限公司所持有的上海金閔房地產開發有限公司60%股權，加上此前以4.5億受讓上海巨龍房地產有限公司所持有的上海金閔40%股權，泰禾合計以13.1億元的總代價獲得金閔房產100%股權。

　　受讓完成后，泰禾集團將取得金閔房產所持有的位于上海市奉賢區大學城中心區項目的開發建設權，而該地塊也將成為泰禾繼新江灣城與信達合作的“上海院子”和位于長興島布局的“大城小院”之后在上海布局的第三個項目。