“未來房地產(chǎn)的發(fā)展我們主要看兩點(diǎn)，一是區(qū)域發(fā)展更加分化，二是開發(fā)商愈加分化。尤其在這輪調(diào)控之后，市場(chǎng)冷靜下來，開發(fā)商的分化會(huì)比城市分化更加明顯。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示。
的確，回顧2016年，巨頭崛起，百強(qiáng)房企市場(chǎng)份額接近五成；30家房企花1.27萬億元拿地，環(huán)比上漲51%；房企并購大戰(zhàn)此起彼伏，愈演愈烈……種種跡象表明，市場(chǎng)集中度攀升，房企兩極分化加劇。
蘭德咨詢總裁宋延慶稱，未來五年80%的房企將出局。究竟如何在未來競(jìng)爭(zhēng)激烈的布局卡位戰(zhàn)中脫穎而出，值得一眾房企思考。
巨頭崛起市場(chǎng)集中度大增 房企兩極分化加劇
每年都有排行榜，2016年，格外不同。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年躋身房地產(chǎn)銷售額百億排行榜的房企多達(dá)131家，銷售總額超過整體市場(chǎng)份額的50%。其中，3000億元以上的超級(jí)陣營脫穎而出，恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房企市場(chǎng)份額已近10%。1000億-3000億企業(yè)共9家，除了綠地、保利、中海、萬達(dá)4家“資深”千億級(jí)企業(yè)外，還有融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤(rùn)、金地5家新晉企業(yè)均首破千億。
2016年的土地市場(chǎng)同樣表明，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來越高，市場(chǎng)份額向個(gè)別幾家大企業(yè)聚集。
業(yè)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年監(jiān)測(cè)的30家房地產(chǎn)企業(yè)過去一年已經(jīng)耗費(fèi)了1.27萬億元用以收購?fù)恋兀?015年的8445億元增加了51%。其中，有4家拿地金額超過1000億元，分別是萬科、碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)中國，同比增幅分別高達(dá)138%、164%、61%、230%。有19家房企2016年的拿地金額有所增加，其中7家房企的拿地金額是2015年的2倍以上。
強(qiáng)者恒強(qiáng)，大房企依然有足夠的資金去拿地，在土地市場(chǎng)方面雄心勃勃，而中小房企則明顯“心有余而力不足”，兩極分化愈加嚴(yán)重。
房企并購進(jìn)入高潮 大魚吃小魚繼續(xù)演繹
在優(yōu)質(zhì)資源稀缺與資金寬松的影響下，2016年的房地產(chǎn)行業(yè)，房企兼并重組愈演愈烈。其中，龍頭房企憑借規(guī)模、資金優(yōu)勢(shì)成為房地產(chǎn)行業(yè)并購的主力軍。根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)銷售規(guī)模在300億元以上的房企，完成及正在進(jìn)行中的并購案例接近100起，占行業(yè)并購數(shù)量的七成以上。
2016年，部分并購事件回顧：中海收購中信地產(chǎn)旗下的126個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；并購之王融創(chuàng)在年內(nèi)完成10筆收購，耗資近300億元；銷售冠軍恒大地產(chǎn)更是一直走在“買買買”的路上，足跡遍布中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、深深房，更參與炮制了震動(dòng)整個(gè)資本市場(chǎng)的萬科股權(quán)大戰(zhàn)……
上述收購是去年行業(yè)收購大戰(zhàn)中的縮影，只是冰山一角。
隨著房企融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高，以并購為主的外延式增長(zhǎng)將成為企業(yè)破解熱點(diǎn)城市拿地困局、有效降低資源獲取成本的主要途徑。手里有地但開發(fā)能力弱的中小型房企若無法通過開發(fā)模式盈利，賣土地、賣股權(quán)現(xiàn)象就可能會(huì)頻繁出現(xiàn)；如果連土地都沒有的上市公司，或許整個(gè)企業(yè)會(huì)被當(dāng)殼賣掉了。對(duì)于彈藥充足的大型開發(fā)商，會(huì)出手收購現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商。
招商蛇口總經(jīng)理許永軍接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，在2017年，大型房企將加速整合并購中小房企，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房企分化進(jìn)一步加劇。
未來五年80%的房企將出局
2016年，調(diào)控壓頂、市場(chǎng)降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快。2017年，對(duì)于開發(fā)商而言，無疑又一個(gè)大考。擴(kuò)張還是收縮？關(guān)系到成為市場(chǎng)中的大魚還是被吃掉的小魚的問題。
對(duì)此，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，行業(yè)中的布局卡位大戰(zhàn)已經(jīng)打響，房企以往靠規(guī)模，靠數(shù)量的運(yùn)營模式基本上是行不通了。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，馬光遠(yuǎn)同樣認(rèn)為，未來80%的開發(fā)商會(huì)逐步消失，領(lǐng)域在縮小，分化在加劇，對(duì)開發(fā)商的要求也越來越高。
馬光遠(yuǎn)還表示，開發(fā)商的分化不是誰做的大、誰做的小，而是誰能夠率先打破現(xiàn)有的模式，突破靠賣房生存的思路，拓展自己的產(chǎn)業(yè)鏈，搭建一座為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)與精神愉悅的“橋梁”，把自己塑造成為一個(gè)生活方式運(yùn)營商，一個(gè)真正能夠?yàn)槿藗兩钐峁└咂焚|(zhì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，這是對(duì)自己提出了更高的要求，也只有這樣，企業(yè)才能成為最終贏家。
