新年新氣象，2017年之初，樓市終于朝著“正常”的方向邁進(jìn)。作為去年樓市上漲的急先鋒，北京、上海、深圳都曾經(jīng)出現(xiàn)過讓市場(chǎng)窒息的“跳漲”行情，一線城市陣營(yíng)中只有廣州顯得相對(duì)溫和。回顧去年第三季度，當(dāng)購(gòu)房者看著價(jià)格的攀升而逐步陷入絕望之際，所幸10月初的調(diào)控政策讓沸騰的市場(chǎng)戛然而止。兩個(gè)月之后，牛頭終于被“摁”住，樓市的降溫讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入新一輪周期。
北京：新的博弈
1月第一個(gè)星期，北京，霧霾，江靜（化名）只能戴著口罩坐著地鐵來(lái)回奔波，雖然霧霾一度“爆表”，但令她高興的是，房子終于簽下來(lái)了。
2016年9月，剛生完孩子的她正式加入“換房大軍”，將位于南六環(huán)郊區(qū)的兩居室掛在房產(chǎn)中介網(wǎng)站上出售，“變現(xiàn)”后再購(gòu)入東城區(qū)的學(xué)區(qū)住房，以備女兒將來(lái)上學(xué)用。但房子掛牌之后隨即遭遇了史上又一次嚴(yán)厲的調(diào)控，致使交易比她的預(yù)期推遲了許久。
9月30日，俗稱“9·30新政”的房地產(chǎn)調(diào)控政策靴子落下，如同鎮(zhèn)靜劑，注入了沸騰的北京樓市。多位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，隨后的10月，二手房帶看量明顯下降，購(gòu)房者陷入觀望。
江靜的感受更加直接，她告訴第一財(cái)經(jīng)記者，由于新政后來(lái)看房的人明顯減少，加上自己著急套現(xiàn)，她最終決定降價(jià)10萬(wàn)元，以265萬(wàn)元總價(jià)賣出了自己的房子。同時(shí)，在買房過程中，她的感受是，接近春節(jié)，看房的人增多，帶有學(xué)區(qū)、配套資源較好的房源業(yè)主轉(zhuǎn)入惜售，導(dǎo)致市場(chǎng)上房源有限，因此價(jià)格難以松動(dòng)。以她上周簽下的學(xué)區(qū)住房為例，該房源所處的片區(qū)并非一線學(xué)區(qū)，單價(jià)仍超過了7萬(wàn)元/平方米，環(huán)比既無(wú)暴漲，也未下跌。
這是“后新政時(shí)代”北京樓市新的穩(wěn)定與分化局面：一方面房?jī)r(jià)與成交趨向穩(wěn)定，一方面資源差、地段偏的房源價(jià)格松動(dòng)下挫，有學(xué)區(qū)、資質(zhì)好的房源供給有限、價(jià)格趨穩(wěn)。
這一切，與剛過去的2016年的“高溫”形成鮮明對(duì)比。亞豪君岳會(huì)提供給本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年度（截至12月26日），北京商品住宅（不含保障房和自住房）共成交了11.3萬(wàn)套，成交面積1146.63萬(wàn)平方米，同比分別增加50%、38%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近4年的新高。價(jià)格方面，同期北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交均價(jià)達(dá)到34638元/平方米，相比2015年同期上漲17%。
關(guān)于去年樓市走熱的原因，較為普遍的理解是，與貨幣政策及土地供量有關(guān)。房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商戴德梁行1月5日提供給本報(bào)的整理數(shù)據(jù)顯示，北京土地供應(yīng)持續(xù)遞減，2015年北京住宅用地成交50宗，2016年則大幅下降，僅成交15宗。“9·30新政”后，為平抑價(jià)格，北京集中釋放8宗住宅類用地。2016年住宅類土地成交樓面地價(jià)平均為23886元/平方米，同比上漲43.3%。
好在調(diào)控政策及時(shí)出臺(tái)，從月度成交量來(lái)看，全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成功遏制了成交的昂揚(yáng)走勢(shì)。亞豪君岳會(huì)的研究報(bào)告稱，2016年前9個(gè)月北京商品住宅月均成交10168套，而“9·30新政”之后的3個(gè)月，月均成交則降至7221套。
剛過去的2016年，房企頗為焦慮。去化良好讓開發(fā)商“手握重金”，與此同時(shí)，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的供應(yīng)卻極度緊張。土地市場(chǎng)供需的巨大缺口下，每一宗住宅用地都成為“兵家必爭(zhēng)之地”，北京甚至出現(xiàn)了眾多房企拼搶“全自持地塊”的現(xiàn)象。未來(lái)，這些地塊如何運(yùn)營(yíng)、盈利尚是未知。不僅如此，過去1~2年間入市的高價(jià)地塊，未來(lái)必然面臨集中供應(yīng)下的激烈競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此，魯能旗下的釣魚臺(tái)美高梅別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，未來(lái)北京高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑將十分激烈，決定這些項(xiàng)目市場(chǎng)地位的關(guān)鍵因素還是地段與服務(wù)。
針對(duì)2017年的北京樓市走勢(shì)，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東日前對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者預(yù)計(jì)，2017年在去資產(chǎn)泡沫化的大方針下，北京的土地供應(yīng)將會(huì)比2016年明顯增多。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，樓市調(diào)控對(duì)于北京購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了一定制約，并且在土地方面，進(jìn)一步增加的保障性住房，也可用以對(duì)沖整體市場(chǎng)價(jià)格水平。在郭毅看來(lái)，此輪房地產(chǎn)收緊調(diào)控將具有長(zhǎng)期性的特征，受此影響，2017年樓市成交也將延續(xù)2016年年底的低位運(yùn)行趨勢(shì)。
上海：樓市初“冬”
最近，家住浦東唐鎮(zhèn)的李瀾君（化名）深刻感受到了樓市的“冬季”。她的房子（畢加索小鎮(zhèn)）是學(xué)區(qū)住房，對(duì)口的是東方幼兒園和福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，周圍的房子都是別墅，由于學(xué)區(qū)住房?jī)?yōu)勢(shì)她的房子幾乎是不愁買的。
“去年上半年我們小區(qū)的房源出來(lái)幾乎很少，一旦出來(lái)以后幾乎立馬成交。但是我最近掛出房子已經(jīng)一個(gè)月了，可是真正來(lái)看房的只有3對(duì)，看房的房子明顯少了，大家觀望情緒非常嚴(yán)重。”李瀾君說。
李瀾君原本打算賣掉自己這套剛需房然后換一套更好的房子，滿足自己的改善需求，但是自己的房子卻遲遲無(wú)法出售，因此換房計(jì)劃只能擱淺。
事實(shí)上，上海樓市從2016年第四季度開始了降溫之路。以二手房交易為例，根據(jù)上海某地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月二手房成交數(shù)量為13580套，而在2016年1月二手房成交數(shù)量為44486套。2016年8月，二手房成交數(shù)量一度增加到56504套，而到了2016年第四季度月均成交額都不足2萬(wàn)套。
記者隨機(jī)走訪上海多家中介門店發(fā)現(xiàn)，與昔日熙熙攘攘的場(chǎng)景不同，很多門店都門可羅雀，除了一群中介業(yè)務(wù)人員，并沒有購(gòu)房者。
李瀾君也感受到了這樣的寒意，作為一個(gè)房東，她也是一個(gè)購(gòu)房者。“之前如果有機(jī)會(huì)總是想換房，還是擔(dān)心未來(lái)價(jià)格上漲。現(xiàn)在市場(chǎng)不斷降溫，自己換房也沒有那么迫切了。”李瀾君告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
在二手房交易降溫的同時(shí)，一手房交易并沒有更好。
來(lái)自佑威房地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，上海商品住宅成交面積為64.87萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上漲7.50%，比去年同期水平下跌65.61%;成交均價(jià)為40479元/平方米，環(huán)比上月下跌12.60%，比去年同期水平上漲了20.27%。
事實(shí)上，自今年下半年“滬六條”政策出臺(tái)后，上海樓市投資客退離，新增客戶受到制約。同時(shí)，政策對(duì)改善型客戶影響較大，違規(guī)銀行、中介及開發(fā)商也受到管制，市場(chǎng)不斷開始降溫。
記者從業(yè)內(nèi)反饋的聲音發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是開發(fā)商和購(gòu)房者，都對(duì)2017年保持謹(jǐn)慎態(tài)度。“擔(dān)心銷售業(yè)績(jī)和價(jià)格出現(xiàn)反彈，大家并沒有去年那么樂觀。”
2017年開端，上海樓市延續(xù)了上一年底的冷清。據(jù)上海某地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（1.2-1.8）新建商品住成交面積9.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少46.7%。尤其是雙休日，單日只成交1.6萬(wàn)平方米，甚至還不及平時(shí)交易量。
從整體格局來(lái)看，延續(xù)近期剛需占主流的格局。區(qū)域上青浦、南匯等遠(yuǎn)郊區(qū)域得益于前期剛需項(xiàng)目投放，成交上還有慣性延續(xù)，因此排名還繼續(xù)靠前。不過隨著集中簽約高峰過后，交易量也出現(xiàn)下挫。比如青浦上周只成交1.7萬(wàn)平方米，環(huán)比減少32%。而嘉定最為明顯，當(dāng)期成交1.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少60.6%。而改善盤源比較集中的浦東則跌出前5。
“前期成交消耗部分購(gòu)買力，上周起步特別清淡。市場(chǎng)情緒已經(jīng)有效控制住，目前土地拍賣兩幅地塊溢價(jià)都不高，市場(chǎng)預(yù)期不斷回調(diào)。上海某地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦說。
就在日前，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)于官網(wǎng)發(fā)布消息稱，為保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場(chǎng)秩序，自1月6日起，市住建委會(huì)同相關(guān)部門對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。對(duì)此，市場(chǎng)更是認(rèn)為這是上海對(duì)于樓市的進(jìn)一步規(guī)范和調(diào)控，樓市未來(lái)將保持平穩(wěn)和理性。
深圳：調(diào)整隱現(xiàn)
現(xiàn)在，深圳剛需者終于可以緩一口氣了，2016年10月4日”深八條“的出臺(tái)給了他們購(gòu)房置業(yè)的希望，房?jī)r(jià)上漲的步伐暫時(shí)停止了。
”深八條“堪稱深圳史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從需求和供給兩方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行把控。需求方面，限購(gòu)社保3年改5年，提高首付，為深圳投資客設(shè)阻，更高的房票門檻也阻礙了部分剛需及改善型成交；供給方面，政府嚴(yán)查拿地資金以降低資金杠桿、拿地模式改為”雙限雙競(jìng)“對(duì)備案成交價(jià)格嚴(yán)格劃線。
盡管如此，由于深圳2016年前期房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)兇猛，全年樓市數(shù)據(jù)仍使購(gòu)房者觸目驚心。
深圳某監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年，在低供應(yīng)、有效需求減少以及市場(chǎng)觀望情緒濃厚的綜合影響下，深圳全面新房成交面積降至 417萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 37%，成交套數(shù)降至4萬(wàn)套，環(huán)比下降 39%。但最受人關(guān)注的房?jī)r(jià)方面，由于新房豪宅趨勢(shì)明顯，開發(fā)商定價(jià)依然堅(jiān)挺，深圳2016年新房成交均價(jià)相比 2015年上漲近六成至5.3萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下2008年以來(lái)的最大漲幅。
二手房方面，深圳某數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳二手住宅成交價(jià)格同比上漲近 16%，雖然相比 2015年全年60%的漲幅有所收窄，但最高成交均價(jià)也接近 6 萬(wàn)元/平方米的歷史天價(jià)。
倘若不是”深八條“出臺(tái)，這組數(shù)據(jù)或許更加驚人。但如今，深圳新房、二手房成交陷入冰凍狀態(tài)之中，除了叫苦不迭的開發(fā)商之外，深圳全城像久旱求雨般期盼樓市降價(jià)。
深圳白領(lǐng)王女士有意在2017年”上車“，近半年來(lái)，輾轉(zhuǎn)深圳各區(qū)密集看房。翻閱其朋友圈，”深八條“出臺(tái)當(dāng)晚，她轉(zhuǎn)發(fā)了相關(guān)新聞鏈接，并評(píng)論”感恩，終于有機(jī)會(huì)買房了。“
王女士此前看中了深圳羅湖大劇院附近一個(gè)小戶型單位，近30平的大單間業(yè)主開價(jià)138萬(wàn)元，近一個(gè)月該業(yè)主降價(jià)了3萬(wàn)賣135萬(wàn)，但王女士還是決定再等等。
下跌行情中觀望心態(tài)最為常見，說穿了不過是把降價(jià)寄望于明天，但深圳房?jī)r(jià)真的會(huì)大幅度下降嗎，業(yè)內(nèi)似乎并不這么認(rèn)為。
深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺便預(yù)測(cè)：”2017年政策不會(huì)有大的逆轉(zhuǎn)，總體以維持目前政策為主。預(yù)計(jì)上半年整個(gè)市場(chǎng)行情將較為平淡，新房和二手房的成交量偏低，價(jià)格穩(wěn)定。但經(jīng)過政策的消費(fèi)和購(gòu)買力的積累，下半年購(gòu)房需求將會(huì)集中釋放，預(yù)計(jì)2017年全年深圳房?jī)r(jià)比2016年上漲5-10個(gè)點(diǎn)。“
一線城市住房需求依然旺盛，尤其是在四大一線城市中腹地最小的深圳，政策改變不了長(zhǎng)期的供需矛盾，只能設(shè)置門檻暫時(shí)抑制需求，但一旦需求儲(chǔ)蓄池滿泄，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期極為容易卷土重來(lái)。回看過去十年深圳樓市漲跌的行情不斷循環(huán)，便呈現(xiàn)這一特征。
隨意選擇兩個(gè)區(qū)間分析。如，2007年，深圳全市供求緊張，投機(jī)需求旺盛，是年新房成交均價(jià)為13369元/平方米，同比上漲45%;2008年，國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，深圳全市新房成交均價(jià)為12794.2元/平方米，同比下降4.3%;至2009年，在國(guó)家以房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策基調(diào)下，投資需求再度膨脹，深圳樓市重新走向繁榮，該年深圳房?jī)r(jià)為14868元/平方米，同比上漲16.1%;2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的緊縮期，但由于前期需求過于旺盛，深圳全年均價(jià)為20296元/平方米，進(jìn)入”2萬(wàn)元時(shí)代“。
在行業(yè)人士看來(lái)，深圳樓市今日之冷清與過去處于政策緊縮周期內(nèi)的狀態(tài)并無(wú)二致。因此，”深八條“至今，深圳購(gòu)房者依然恐慌，政策的邊際效應(yīng)遞減、停止后，樓市會(huì)否死灰復(fù)燃。為了避免下一個(gè)周期的再度暴漲，市場(chǎng)急需長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
相比暴漲暴跌，普通購(gòu)房者對(duì)樓市穩(wěn)定的預(yù)期更渴求，只有預(yù)期穩(wěn)定才不會(huì)造成恐慌，投機(jī)投資者才能無(wú)縫可鉆，樓市才能長(zhǎng)期健康發(fā)展。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，樓市穩(wěn)定發(fā)展的前提是供需矛盾的解決，包括從源頭增加土地供應(yīng)、改變城市住房供應(yīng)系統(tǒng)、推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房合法化、盤活存量房，從方方面面增加供應(yīng)；此外，促進(jìn)房產(chǎn)稅開征，增加多套住房的持有成本等。
