要解決“房子是用來住的，不是用來炒的”，中央給出的藥方是2011年前便提出的建立房地產調控政策長效機制，那么五年多了，卻為何推進不動？

　　12月19日，國家統計局發布了70個大中城市住宅銷售價格統計數據，結果顯示，一線城市房價環比基本持平；二線城市房價環比漲幅進一步回落；三線城市房價總體較為穩定。樓市降溫雖呈現出積極變化，與近期以來的嚴厲調控不無關聯。

　　盡管如此，但要做到本次中央經濟工作會議所強調的“房子是用來住的，不是用來炒的”，卻并不容易。近觀十年來的地產行業調控史，我們似乎都沒有完全做到，本次調控也是因為投資投機性客戶的卷土重來。

　　中央提出的解決方案是建立房地產調控政策的長效機制。這個提法，上屆政府在2011年時就有了，五年多了依然如此，為何推進不動？其實是因為有幾個關鍵難點阻礙了長效機制的建立。

　　我國房地產市場兼具計劃和市場的經濟特征。因控制土地等大量資源，地方政府無形中扮演了壟斷者角色，以至于土地成為地方政府第二財政，而其又需要考慮國計民生和基本保障。多種角色的扮演，讓地方政府始終處于矛盾心態。因此要建立長效機制，中央政府需要兼顧各個利益群體及長短期利益的平衡。關鍵是要解決這幾個難點：

　　首先是要摸清家底，建立一整套地產大數據。這是制定一切有效政策的前提。一個家庭到底有幾套房子？有多少房子是空置的？每個城市有多少可以開發的土地？每個城市每年有多少新增人口？

　　雖然調控十年，政府也早已讓國土部牽頭進行不動產登記，但迄今沒有一個完整詳細的數據。這讓政策制定者多少有點無據可依，導致地產政策變來變去，不僅未來政策難以出爐，即便是當下熱議的房產稅，其具體實施也得需要上述依據。才能算出起點應該多少？不同類別的房子如何應對？否則如何能做到準確征收？

　　其次是土地的供應，這是房地產的根子問題。

　　中央對地方政府要有相應約束，不能人為控制土地出讓造成稀缺。尤其是地方政府因為效率低而導致土地供應嚴重不足的問題，應該適當放開，比如目前很多城市的市區土地主要依靠舊城舊村改造來置換新的土地，這方面如何實現開發商的前期墊資，參與和后期土地招拍掛的問題，要切實理順。

　　而三四線城市的銷售壓力更要從供求關系入手，如果庫存大到一定程度，可以建立停止出讓土地的紅線。商業比例也要建立科學的指導意見，避免各大城市嚴重過剩的庫存問題。

　　再者，要解決后期消費者分類問題，其實這是目前調控的主要指標和手段。

　　從十月各地實施政策來看，基本都是核心內容，但城市之間差別巨大。盡管要一城一策，但應根據詳細數據，有整體平衡。尤其是在房價暴漲的重點城市，需求端要區分清剛需、改善、投資、投機幾類客戶群，每個家庭的一、二、三套房區別對待，用政策對其需求進行有效限制。

　　最后，要管好進入地產行業上下游的資金，做到去金融杠桿。

　　房子之所以能炒起來，無非實體經濟不行，致使大量資金無處可去，流入地產行業。資金到了開發商那里，造就了無數地王；到了老百姓手里，成就了無數樓王。因此中央政府需要考慮好管制貨幣的流動性泛濫問題，這是炒房問題的總根源。

　　而其中最大的支撐，就是金融杠桿，必須分類去掉杠桿。比如在需求端，讓剛需改善能獲得一定支撐，而投資投機得不到支撐，自然可以有效抑制炒房。