上周整體銷售續(xù)降，但下降速度放緩顯著。一手房環(huán)降0.59%，其中北京、上海分別環(huán)降13.63%、6.28%，廣州有所回暖，深圳繼此前增速回暖，上周表現(xiàn)再添錦色，環(huán)增29.36%。二手房環(huán)降2.94%，其中二線城市小幅反彈，環(huán)增1.79%，一線城市下滑最為顯著。

　　政策方面，調(diào)控升級(jí)繼杭州、深圳、武漢、成都等地蔓延，福州調(diào)控新政將二套房公積金貸款首付比例提高到50%，并要求新建商品住房項(xiàng)目首次開盤銷售申請價(jià)格備案，要按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目備案均價(jià)確定首次備案價(jià)格。同一商品住房項(xiàng)目下一批次備案價(jià)格必須“零增長”，不得高于上一批次的備案價(jià)格。成都住房公積金管理中心出臺(tái)新政要求所購二手房樓齡在十年以上的，相應(yīng)提高一成的首付款比例，而有逾期記錄的，首付款比例參照相關(guān)文件也將相應(yīng)提高。長沙市實(shí)施七條調(diào)控措施，分別是：嚴(yán)格房價(jià)審查，嚴(yán)控預(yù)售網(wǎng)簽，開展重點(diǎn)稽查，強(qiáng)化資金監(jiān)管，打擊投機(jī)炒房，增加有效供應(yīng)，曝光不良企業(yè)；南京力堵“假結(jié)假離繞限購”，將啟用新型識(shí)偽設(shè)備，同時(shí)會(huì)同公安等部門聯(lián)合打假。

　　我們于上周組織萬科物業(yè)、彩生活&花樣年物業(yè)管理系列調(diào)研：隨著土地增量稀缺凸顯，存量主導(dǎo)市場已是大勢所趨，未來如何為存量市場住戶提供增量服務(wù)將是未來房地產(chǎn)企業(yè)的重心，房地產(chǎn)市場將步入地產(chǎn)后服務(wù)市場。而物業(yè)管理、樓盤口碑在后期將是決定投資回報(bào)率能否在城市諸多樓盤中勝出的關(guān)鍵，探索物業(yè)管理商業(yè)新模式將提高企業(yè)現(xiàn)有流量的轉(zhuǎn)換和變現(xiàn)能力，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。就目前而言，物業(yè)管理增值服務(wù)主要有兩種模式，一為彩生活模式——快速擴(kuò)大規(guī)模做O2O；二為綠城模式——做好物業(yè)服務(wù)，提高樓盤價(jià)值。不同于上述兩種模式，萬科物業(yè)涉足綠城模式，但并不是主要戰(zhàn)略方向，公司圍繞房地產(chǎn)后服務(wù)市場，從管理向交易和服務(wù)延伸，同時(shí)打造互聯(lián)網(wǎng)，增值服務(wù)主要定位幫業(yè)主做房地產(chǎn)保值增值、租金的提高、舊房改造、新房改裝。物業(yè)管理商業(yè)模式創(chuàng)新不斷，盈利模式突破可期。

　　四季度板塊預(yù)計(jì)有驚無險(xiǎn)，堅(jiān)守價(jià)值仍為關(guān)鍵，二三線庫存仍然高企，市場對政策調(diào)控反應(yīng)過度。