7月樓市不歇夏。近10個新盤選擇在7月推出，其中尤以“久未謀面”的剛需盤居多；更多的在售老盤也不示弱，忙不迭開盤加推。
為什么乘勝追擊成為7月房企推盤的默契？當(dāng)下樓市的動向又如何？
市場
新品忙亮相老盤趕開盤
將時間倒回6月，市場中頂住淡季壓力啟動蓄客的項目不少。行至7月，蓄客“達標(biāo)”的項目就紛紛啟動開盤。
7月首周，融信瀾郡70㎡時尚公館開盤。同日，龍旺康橋丹堤伊頓公館六期開盤。而在7月6日，博仕后世家開盤，香開新城公開選房后便小規(guī)模開盤。
而這，只是拉開了7月推盤激戰(zhàn)大幕的一角。
據(jù)記者多方了解，在新盤方面，炒作多時的中鐵城、群升江山城或在7月底開盤。三盛國際公園貝肯郡也將開盤選在7月下旬。而一向推盤速度較快的世茂上游墅、泰禾首府、光理想城花語海、貴安新天地等項目自然不會錯過“每月一開”的節(jié)點，7月底或也有開盤動作。
此外，5、6月份已開盤的項目也馬不停蹄啟動加推。6月29日博仕后官邸高層開盤熱銷后，旋即在7月13日緊急加推。同樣，在6月底開盤銷售5億的融僑錦江悅府130~180㎡戶型也已開始加推……此外，金輝淮安半島·泊郡、中國貴谷、保利香檳國際、香開新城等也在7月乘勝追擊。還有更多的項目雖不做大規(guī)模的開盤動作，但短期蓄客、小量加推去化的動作明顯。
剛需產(chǎn)品再成主力
值得注意的是，一直為改善型高端盤“獨占”的樓市，從7月起，重心或?qū)⒒貧w“剛需市”。其中，100㎡左右的2~3房戶型比比皆是，不少樓盤甚至只推小戶型，集中火力搶占剛需客。
如融信瀾郡開盤的70㎡、龍旺康橋丹堤伊頓公館六期85~141㎡戶型、博仕后世家72~99㎡、香開新城86~113㎡、博仕后官邸64~118㎡、三盛國際公園貝肯郡80~140㎡新品戶型皆以中小面積為主，中鐵城首期吉第組團主推64~118㎡，群升江山城一期75~125㎡，泰禾首府、陽光理想城花語海亦都以中小戶型為主打。
“其實福州市場一直是剛需主導(dǎo)，之前曾經(jīng)有過高端住宅或者改善型產(chǎn)品的大批入市，使樓市供應(yīng)需求不對稱。”福州立丹行市場部總監(jiān)徐鵬志認(rèn)為，今明年剛需產(chǎn)品將長期占據(jù)福州樓市供應(yīng)的主流，使市場供應(yīng)重回剛需產(chǎn)品占據(jù)基礎(chǔ)的金字塔形態(tài)。
解疑
7月為何這么火？避開下半年供貨高峰
說起樓市的7月熱，很自然會讓人聯(lián)想起去年7月28日福州7盤齊開的勝景。似乎7月份的節(jié)點也越來越為開發(fā)商所重視。對此，天知營銷王鋒解釋道：“現(xiàn)在淡旺季之分已經(jīng)越來越不明顯了。而多個項目同時入市加大供應(yīng)量，有意炒熱市場，在傳統(tǒng)淡季傳遞給購房者市場趨熱的感受，促使購房者入市。”
福建中原研究部楊雪梅則表示，“在此時開盤，8月份就可以有一個續(xù)銷周期，繼而在9月份傳統(tǒng)旺季推出新品。”也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商或有意避開競爭激烈的金九銀十，抓住當(dāng)前的空檔。
王鋒分析說，雖然目前市場供應(yīng)量不少，但是下半年只會更多，比如在市區(qū)城南的金源閩江世紀(jì)城、三江城，金山的融信白宮、陽光麗茲公館、杉林悅榕公館、新榕金城灣等等，多個新盤將在下半年進入強銷期或推廣期。因此開發(fā)商在暑期這個空檔多推一些產(chǎn)品出來，能夠為后期產(chǎn)品的銷售奠定比較好的基礎(chǔ)，同時也是把握市場的相對較好的一個機會。
開發(fā)商為何而趕？后市難料，唯快不破
“開發(fā)商更加務(wù)實，著眼于當(dāng)下。從上半年來看，許多房企都普遍選擇了短平快的開發(fā)銷售模式，尤其是上半年業(yè)績前十的房企，快銷的特征十分明顯，多數(shù)都保持一個月開一次盤的頻率。”楊雪梅解釋道，另一方面，自調(diào)控后，開發(fā)商都以快為上，傾向于滾動運營。對后市的不確定導(dǎo)致開發(fā)商心態(tài)更現(xiàn)實，由于調(diào)控仍然存在諸多變數(shù)，趁著市場狀態(tài)較為明朗加快收割節(jié)奏。而且上半年成交量大幅上漲，開發(fā)商們擔(dān)心需求逐漸釋放后繼乏力，不如趕緊推盤加速快跑。
當(dāng)然，亦有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前在暑期檔并沒有特殊的節(jié)點，不同開發(fā)商選擇推盤只是一種巧合。開發(fā)商們是根據(jù)自己的項目建設(shè)進度情況和當(dāng)前對整體市場比較樂觀的預(yù)期，做出了開盤或者入市的決定。
剛需產(chǎn)品為何多？剛需地塊密集入市
與去年7月萬科金域中央、福晟錢隆大第、陽光凡爾賽宮、世歐王莊等高端盤集中開盤的情形不同，今年暑期檔聲勢較大的卻都是剛需盤或者是中端盤。
“實際上市場中的主力仍然是剛需。但是去年暑期正值高端盤的入市初期，定價合理甚至讓利促銷試探市場。然而歷經(jīng)一年去化，原本表現(xiàn)搶眼的改善需求有所消耗，高端盤身價趨高競爭激烈，熱銷不及以往。”徐鵬志解釋道，“其實高端產(chǎn)品在7月份亦有所放量，但在目前的市場中，去化率比較低，多數(shù)不及五成，因此就采取邊推邊賣的形式走量，較之剛需產(chǎn)品而言較為低調(diào)。而剛需房源在購買力的支撐下，其開盤熱銷的聲勢就再次浮現(xiàn)出來。”
從源頭土地供應(yīng)而言，“這一波剛需盤的上市，以及接下來第三、第四季度的新盤上市，很大一部分都與2011年前后推出的地塊有很大關(guān)系。”王鋒分析道，“2011年以及2012年閩侯出讓地塊達到一個峰值，而且地塊容積率不低，政府對中小面積戶型套數(shù)也有嚴(yán)格的下限指標(biāo)規(guī)定，這也在很大程度上助推下游樓市出現(xiàn)更多剛需房源。”
對策
不論是市區(qū)還是閩侯，房價已在高位，而且同類產(chǎn)品扎堆入市，在百花齊放的表象下，實際上是更為激烈的競爭，加之歷經(jīng)成交沖高需求被消耗，是如何吸引購買力在傳統(tǒng)淡季支撐市場？
活動意在精準(zhǔn)蓄客——各類蓄客活動頻次增多
營銷活動和推盤節(jié)奏一向吻合，要吸引置業(yè)者的注意，持續(xù)的營銷活動不可或缺。目前市場中開發(fā)商也越來越注重產(chǎn)品與客戶的細分，事實也證明，精準(zhǔn)化營銷往往更能有效蓄客。
據(jù)了解，目前市場中的剛需產(chǎn)品注重居家實在和性價比以及年輕化的活動吸引剛需，而改善型大戶則更講究品質(zhì)和品牌宣傳。此外，銷售期較長的大盤則更傾向于與老業(yè)主的互動，產(chǎn)生老帶新的效果。“精準(zhǔn)營銷無疑越來越成為趨勢，針對不同人群的細化推廣能讓蓄客快速而有效。”徐鵬志說道。他認(rèn)為，高端住宅往往針對改善需求，突出品牌內(nèi)涵和產(chǎn)品品質(zhì)才有可能讓客戶甘愿將僅存的一張房票用于該項目。而剛需產(chǎn)品，則要突出性價比和價格優(yōu)勢。
據(jù)記者了解，目前多個項目的蓄客效果都不錯，部分大盤在首次公開即蓄客幾百組，而這也與前期大打活動牌蓄客有很大關(guān)系。
價格符合市場預(yù)期——以購房者為導(dǎo)向定價
然而對購房者而言，最大的吸引力還是價格。如何在滿足追求利潤率的前提下，又能穩(wěn)住價格保障銷售速度？
據(jù)記者了解，7月開盤項目的價格均符合市場預(yù)期，并未超過此前的預(yù)測范圍。如博仕后官邸9500元/㎡、融信瀾郡21000元/㎡、香開新城16500元/㎡、龍旺伊頓公館10500元/㎡等等。然而隱藏在沒有浮動的均價之后的則是更加細致的價格策略。
有業(yè)內(nèi)人士表示，目前許多高層項目多采取分梯度單價銷售，部分樓層區(qū)間段一口價或者在特定樓層以上采取單價隨樓層遞減的方式，降低高樓層的銷售抗性。此外，不同房源銷售情況有分化，就按照戶型開盤的模式采取抬高有需求支撐的好戶型價格，而壓低較次戶型朝向房源價格，或者集中開同一種戶型產(chǎn)品，在不同批次戶型放量中出現(xiàn)拉大價差，但均價能得到較好的維持。
楊雪梅表示，“這些價格策略原先都有，只是目前更加密集和普遍。如今開發(fā)商對于購房者心理進行了更細致的研究，以購房者需求為導(dǎo)向來進行定價。隨著銷售競爭日趨白熱化，開發(fā)商的價格策略更加細致和精準(zhǔn)。而在大盤方面，首期入市的低價吸引策略，則可以很有效地與其余已經(jīng)有人氣積累的老盤競爭。”
